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北京：36個新盤為“銀十”捧場 豐臺成為新興豪宅區(組圖)
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金秋10月不僅是收獲的季節，也是樓市傳統的旺季。剛剛過去的十一長假期間，樓市較之前幾個月有明顯回升跡象。據亞豪機構統計數據顯示，2015年“十一”小長假期間(10.01-10.07)北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)342套，成交面積3.43萬平方米，成交均價為24548元/
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平方米，相比去年“十一”同期，上漲瞭16%。也正是看到瞭十月份不錯的開局，更多的開發商計劃趁熱打鐵，推出更多新盤。
據研究機構統計，預計將有36個項目入市，其中包括紫金印象、魯能·釣魚臺美高梅公館、懋源·釣雲臺等17個純新盤，以及包括龍湖·灩瀾新宸、福海棠華苑、上林溪南區、華遠和墅等在內的19個老項目後期。這也是今年第一次連續3個月的開盤項目都維持在35個左右。
“銀十”36個項目預計開盤 高端產品醞釀“保價提利”
伴隨著成交量的增長，房價也開始攀升。從10月預計入市項目特征來看，依舊延續上月特征，高端項目入市積極性高漲。預計入市的35個項目當中僅別墅項目就占據6席，預期售價60000元/平方米以上的公寓豪宅項目也多達8個，房企們摩拳擦掌想要“保價提利”。
像位於東四環的高端豪宅泛海容郡項目，最新推出的部分無論成交量還是成交價格都明顯攀升。均價已經由去年的6萬元/平方米提升到瞭7.5萬元/平方米。項目負責人向北京青年報記者表示，一方面，項目所處的東四環的位置和學區房的優勢支撐著價格的提升，另一方面，在9、10月份，豪宅市場供應量明顯增加。越接近年末，各大銀行的放款額度也越少，放款速度也會減慢，所以不少意向購房人都選擇在9、10月份出手購房，因此項目也選擇在這個時間點加推。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從8月份開始，北京的別墅與公寓豪宅成交創下小高峰，整體高端市場成交活躍度明顯提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標後，提升利潤水平的訴求更加強烈，是加速推出高端項目的重要拉動因素。而高端項目占比的不斷上升，預計將拉動北京商品住宅成交價格水平再次創下新高。
豐臺成為新興豪宅區
豪宅供應增加，其中大部分集中在瞭豐臺區域。10月預計入市的項目中位於豐臺的有釣雲臺、福海棠華苑等3個普宅項目，以及魯能·釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個商住項目，其中釣雲臺項目單套售價高達千萬起。此外，豐臺上半年的明星項目龍湖西宸原著也可能推出平層產品，近15萬/平方米左右的定價，進一步加深瞭豐臺這一新興豪宅區的形象。
據北青報記者瞭解，豐臺作為內城區卻在北京樓市中長期邊緣化。直到2013年，龍湖、泰禾等品牌開發商接連進軍西南三環市場，豐臺土地價格迅速攀升，就在9月初，中鐵建和方興聯合體以超過5萬元/平方米的價格拿下豐臺石榴莊地塊，再次引發業內對豐臺豪宅區崛起的關註。
懋源地產西南三環的釣雲臺項目就可能在近期入市，據瞭解，項目由4棟12-14層的高層組成，總共106戶，主力戶型在170平方米到260平方米之間。
無獨有偶，龍湖西宸原著項目也將推出其平層玉府產品，售價預計在15萬元/平方米左右。其項目負責人對北青報記者表示，玉府作為內城豪宅產品，本身土地已經非常稀缺，但仍考慮到高贈送的附加值，包括1.8米寬的陽臺和設備平臺，都是贈送部分，其中設備平臺既可以當作保姆間也可以視作多瞭半間屋子。
對於豐臺豪宅紮堆的現象，任啟鑫表示，以往豐臺區在北京房地產版圖當中一直處於被冷落的“配角”地位，從住宅存量來看，目前豐臺區商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。不過隨著城區可開發土地的日益減少，豐臺三、四環土地也開始集中推出，而受到土地成本的拉升，這類項目多將以豪宅產品面世，例如10月預計入市的天恒金融街公園懿府、釣雲臺等。而除此之外，豐臺三、四環之間還包括已入市的龍湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地塊、愗源夏傢胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價地，以及即將於9月底出讓的樊傢村“準地王”地塊。而隨著這些項目的逐漸入市，豐臺三、四環之間也將成為繼東壩之後，北京西部新興的“豪宅區”。
通州啞火 新盤零供應
雖然10月份整體樓市很可能量價齊升，但引人註意的是，在8月開盤項目個數達到37個的年度高峰之後，接下來的“金九銀十”的新盤放量卻始終未能突破這一水平。尤其是處於風口浪尖的通州區域，隨著最嚴限購令推出，成交被瞬間冰凍，居然在10月份沒有一個新盤供應。
不久前因“北京市行政副中心”塵埃落定而大熱的通州房地產市場，被“史上最嚴限購政策”切實澆上瞭一盆“冷水”。
最新的規定顯示，對已擁有一套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民傢庭；無法提供近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民傢庭將暫停向其出售通州區商品住房。在全國限購松綁大環境下，北京通州“逆行”加緊限購，讓此前積極“喊漲”的樓盤，陷入瞭“降與不降”的拉鋸戰。
一度惜售的通州各個項目，在“最嚴限購”實施前紛紛連夜開盤，但密集成交過後，除瞭商住樓這一缺口外，通州樓市陷入瞭全面死寂。根據亞豪機構的統計顯示，10月份預計開盤的36個項目，居然沒有一個來自通州，通州區域的新盤供應也在2015年裡，第一次掛零。
對此，任啟鑫對北青報記者表示，8月份新盤入市高峰得益於通州限購前夜的集中推盤。但在進入“金九銀十”之後，雖然信貸等政策寬松的刺激使得開發商推盤意願持續高漲，但同時通州區的整體“啞火”使得原本銷售旺季總欠一把火後，未能突破今年的供應最高峰。
大興接棒成剛需集中地
通州供應斷頓，給瞭房山和大興更多的機會，這些區域的項目積極開盤，搶奪剛需和部分剛需改善型的購房人。從10月入市項目的區域分佈來看，大興區將要開盤的項目最多，達到瞭6個，占據各區供應的榜首。其提供的產品類型也較為豐富，即有像華遠和墅這樣的別墅項目，也有金融街·漫香林第6區這樣的普通住宅產品，還有像萬科天地這類的商住項目。
根據亞豪統計數據顯示，9月1日至17日，大興區共實現商品住宅(不含保障房與自住房)684套，占全部成交比重為21%居各區之首。任啟鑫表示，目前大興區成交主要集中在大興新城以及亦莊兩個區域，其中大興新城以首置剛需項目為主導，而亦莊區域則以改善型項目為主導，這兩部分需求均為目前政策導向所在。加上政策導向的刺激，使得大興區需求得以集中釋放，也吸引瞭眾多新項目的不斷入市“銀十”去庫存或提速
整體樓市的供應充足，也促使瞭成交的上升。根據鏈傢網研究院統計，10月1日至11日，新建商品住宅網簽量為1438套，純商品住宅(不含保障房、自住房)成交655套，較去年同期上漲21.7%。
中指院常務副院長黃瑜表示，近期中央繼續出臺寬松的貨幣信貸政策，持續刺激需求入市，一系列投融資端口調整政策出臺，鼓勵企業加快開發節奏、調整投資結構，寬松的市場環境為樓市升溫註入新動力。
開發商為瞭年底沖刺業績，趁著“銀十”也在積極推出新房源和促銷手段。鏈傢網研究院李巧玲認為，在供應方面，考慮到多數需求會受節假日影響推遲入市，一般來說10月上旬鮮有項目入市，預計中下旬供應或將迎來高峰，“銀十”也將成為開發商去庫存的關鍵節點。
文/本報記者 李桁
作者：李桁來源北京青年報)
(責任編輯：Newshoo)
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