三四線城市樓市依舊低迷 高庫存套住開發商
利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖,但對於三四線城市而言,樓市調整的故事似乎仍在繼續。
這個5月,《第一財經日報》記者兵分多路,探訪華北、華東、華南三座城市,發現供量大、成交弱是三四線城市的共性,成交下滑與供應井噴,導致庫存也有所高漲。在湖南株洲,存貨足夠消化30個月;在安徽蕪湖,鳩江區項目滯銷,深陷其中的開發商不乏萬科、恒大等巨頭;在河北保定,去年“副都”謠言引發的搶房瘋潮不再,投資客減少,開發商正加大優惠力度去庫存。銷售疲軟直接影響瞭開發商的資金鏈。有些當地代理公司人士稱,代理的幾個項目已拖欠瞭兩年多傭金。
盡管如此,中國城鎮化仍在持續,一些一線房企仍在加大投資,期待著三四線城市樓市的未來。
分化繼續
根據國傢統計局近期公佈的數據,2015年北京、上海、廣東1～4月份房地產的投資額均為兩位數快速增長,其中上海投資增速明顯加快。然而,許多省份的房地產投資形勢仍舊低迷,內蒙古、遼寧、黑龍江、雲南、青海同期的房地產投資為負增長,其中內蒙古為-28.8%,遼寧為-25.6%,山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產投資增速也大幅低於去年同期。
對此,交通銀行研究員夏丹分析,截至4月底,“3·30新政”已屆滿月,其利好效果率先在一線城市為主的重點城市中得以體現。這些剛需和改善需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較大,加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業直接加杠桿,這些政策均提升瞭居民購置更大房屋的能力。
在她看來,房地產開發主要涉及庫存的問題,一線城市存庫消化快,其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務穩健的角度,開發商會更願意投資一線城市。
自去年年底以來,一系列對房地產消費的刺激政策放出後,房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市,三四線城市房地產市場並未調頭向上。
據國傢統計局測算,4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%,二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,漲幅為全國第一、第二、第三、第五名,少數二線城市房價出現上漲,三線城市房價仍然下降,僅有徐州、溫州、金華微漲。
本報記者走訪瞭解到的情況,也證實瞭三四線城市去年以來成交的疲軟。中原地產株洲分公司總經理劉鋒華對《第一財經日報》記者表示,去年一年是株洲存貨最多的一年,拿到預售證的新建商品房約400萬平方米,在建樓盤約300萬平方米,庫存高達700萬平方米。按照2014年的去化情況估算,700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。其中的天元區庫存集中,眼下從公交站臺到戶外LED再到飯店餐桌,樓盤廣告鋪天蓋地,諸如“封頂價3850銀行企業貸款利率元/平方米”、“秒殺價3380元/平方米”、“首付1萬起”等降價口號隨處可見。
官方數據顯示,蕪湖的住宅去化周期在16個月左右,這個數據被當地業內解讀為非常不健康。業內知情人士預測,蕪湖鳩江區去化周期可能需要“好幾年”。
房企進退
樓市成交正左右著房企業績。據克而瑞研究中心數據,2015年一季度,業績排在前20的房地產開發企業,僅6傢實現業績同比增長,其餘均出現不同程度的下滑,前20企業平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。
一季報顯示,今年1～3月,萬科實現營業收入88.9億元,凈利潤6.5億元,同比分別下降6.4%、57.5%。碧桂園(2007.HK)一季度共實現合同銷售金額約177.3億元,同比下跌44.32%,合同銷售建築面積約278萬平方米,同比下跌43.03%。
針對一季度業績下滑,萬科方面給出的官方解釋是,一季度凈利潤下降的主要原因之一是結算規模較少;另一方面,由於去年同期結算中,上海、深圳等高毛利城市占比高,投資收益也較為集中,導致凈利潤的比較基數較高。
近期在萬科與萬達宣佈戰略合作的新聞發佈會上,針對“萬科傾向一二線城市發展”的說法,萬科總裁鬱亮說,萬科對一二線城市反而是有警惕的,“大傢都覺得一二線城市好的時候,那就是很危險的時候,是應該小心的時候”。他表示,萬科要為普通人傢蓋好房子,不局限在一二線城市,也為三四線城市的人去蓋好房子,未來可能五六線城市都可以考慮。
5月14日,碧桂園集團總裁莫斌出現在長沙,出席碧桂園湖南區域品牌發佈會。當時有媒體援引莫斌表述稱:“我們應正視當前三四線城市樓市不樂觀的現實,但這並不動搖我們更堅定地看好三四線城市發展的信心。”在他看來,三四線城市若能抓住新型城鎮化機遇,不僅能夠走出低谷,而且未來的市場仍然大有可為。按照設想,未來三年,碧桂園的目標是在湖南省14個市州全覆蓋,達到42個樓盤。
關於一二線城市與三四線城市的樓市分化,前華遠地產董事長任志強認為,三四線城市確實有些供應過大,問題可能不在樓市本身,而出在人口遷移上。在他看來,在城鎮化進程中,產業必須與城鎮化並行,沒有產業支撐,人口轉移到別的地區,有些地區空瞭,有些地方住房又可能供不應求,出現錯位。
“不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機,實際是區域差別巨大,有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市,都存在一些問題,可能比部分三四線城市問題還嚴重。”任志強曾經說道。
交通銀行金融研究中心預計,5月滬深等重點城市成交將繼續回暖,新盤價格有上漲勢頭,二手房跳價現象也將增多,這些城市將迎來“紅五月”。相比之下,供過於求的二三線城市受新政的提振作用將較為有限,成交量難見明顯起色,庫存壓力也使賣方不敢輕易大幅漲價。
“起色”並不是沒有,一些三四線城市也出現回暖跡象。株洲市房管局數據顯示,4月株洲市城區新建商品房網簽24.36萬平方米,同比增長30.38%;均價4429元/平方米,環比上漲250元/平方米;而保定自經歷瞭去年從瘋狂到清淡的周期之後,今年5月開始本地自住需求抬頭,一些項目成交活躍。株洲與保定受訪的銷售人士認為,眼下樓市成交一定程度上回暖,但考慮到眼下的供求現狀,這些城市今年下半年仍將以去庫存為主,開發商漲價動力不足,房價至少不會出現房屋信貸設定信貸銀行房貸貸款全省皆可處理跳漲。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150602/3153607.shtml
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